Enquête de pré-location au Québec

Ce qu'un propriétaire peut légalement vérifier avant de louer un logement — et ce qu'il est interdit de demander.

En bref : au Québec, aucun dépôt de garantie n'est permis à la signature d'un bail — l'enquête de pré-location est donc le principal outil de protection d'un propriétaire. Elle peut légalement inclure une pièce d'identité, une preuve de revenu, une enquête de crédit avec consentement écrit, des références de l'ancien propriétaire et une vérification au registre du Tribunal administratif du logement (TAL). En revanche, le numéro d'assurance sociale (NAS) n'est jamais obligatoire, et certaines questions (grossesse, orientation sexuelle, nombre d'enfants) sont interdites par la Charte des droits et libertés de la personne.

Pourquoi une enquête de pré-location est essentielle au Québec

Contrairement à la plupart des autres provinces canadiennes et à plusieurs pays, le Québec ne permet pas d'exiger un dépôt de garantie (« deposit ») à la signature d'un bail résidentiel. Un propriétaire ne peut donc pas se prémunir financièrement contre un logement laissé en mauvais état ou un défaut de paiement de la même façon qu'ailleurs.

Une sélection rigoureuse du locataire permet souvent d'éviter des situations complexes comme une demande de résiliation de bail ou un recours devant le TAL. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur la résiliation d'un bail au Québec.

Le risque pour les propriétaires sans dépôt de garantie

Puisque seul le locataire peut mettre fin à un bail avant terme dans la plupart des cas, un propriétaire aux prises avec un locataire problématique doit s'adresser au TAL — une démarche qui peut prendre plusieurs mois avant d'être entendue. Une sélection rigoureuse en amont reste donc, de loin, la meilleure protection disponible.

Ce qu'une enquête complète permet de vérifier

Une enquête de pré-location bien menée permet de confirmer la capacité du candidat à payer le loyer, son historique de paiement auprès d'anciens propriétaires, et l'absence d'antécédents problématiques au TAL ou devant les tribunaux civils. Elle réduit considérablement le risque de loyers impayés, de dommages au logement ou de conflits prolongés.

Liste de vérification avant d'accepter un locataire

Avant de signer un bail résidentiel, un propriétaire devrait idéalement vérifier les éléments suivants :

Identité du candidat
Preuve d'emploi ou de revenus
Historique de crédit
Références du propriétaire actuel
Références du propriétaire précédent
Dossier au Tribunal administratif du logement (TAL)
Consentement écrit à la collecte des renseignements personnels

Cette liste constitue la base d'une enquête de pré-location complète et conforme aux exigences légales québécoises.

Ce qu'un propriétaire peut légalement demander

La loi encadre précisément ce qu'un propriétaire peut exiger d'un candidat locataire. Voici ce qui est reconnu comme légitime.

Les pièces d'identité et preuves de revenu

Une ou deux pièces d'identité avec photo (permis de conduire, carte d'assurance maladie, passeport)
Une preuve d'emploi ou de revenus (talon de paie, lettre de l'employeur)
Pour un nouvel arrivant ou un étudiant sans historique de crédit québécois : une lettre de recommandation d'un ancien propriétaire ou une attestation bancaire

L'enquête de crédit — avec consentement écrit

Un propriétaire peut demander une enquête de crédit, mais seulement avec l'autorisation explicite du candidat. Le locataire potentiel a également le droit d'effectuer lui-même sa propre enquête de crédit et d'en fournir directement le rapport, plutôt que d'autoriser le propriétaire à le faire.

Le cas du NAS : un mythe fréquent

Contrairement à une croyance répandue chez plusieurs propriétaires, le numéro d'assurance sociale (NAS) n'est pas nécessaire pour effectuer une enquête de crédit. Un candidat locataire peut refuser de le fournir sans que cela ne constitue un motif légitime de refus de location.

Vérifier les antécédents locatifs et judiciaires

Les litiges découlent souvent d'erreurs administratives ou juridiques qui auraient pu être évitées dès la sélection du locataire. Nous avons d'ailleurs recensé les erreurs juridiques les plus fréquentes devant le TAL afin d'aider les propriétaires à réduire leurs risques.

Les références du propriétaire actuel et précédent

Contacter le propriétaire actuel — et, idéalement, le propriétaire précédent — permet de confirmer l'historique de paiement du candidat, la durée réelle d'occupation et l'état dans lequel le logement a été laissé. Une référence uniquement récente peut parfois être moins fiable si la relation locataire-propriétaire est encore active et que ce dernier souhaite simplement s'en débarrasser rapidement.

Le dossier au Tribunal administratif du logement (TAL)

Un dossier ouvert au TAL (anciennement la Régie du logement) est un document public, qui reste accessible même plusieurs années après la décision. Il permet de savoir si un candidat a déjà été impliqué dans un litige locatif — non-paiement de loyer, trouble de jouissance, ou autre manquement.

Comment consulter le registre via SOQUIJ

Le registre des décisions du TAL est consultable en ligne via le site de la Société québécoise d'information juridique (SOQUIJ), à l'adresse citoyens.soquij.qc.ca. C'est une vérification simple, peu coûteuse et souvent négligée par les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs locations, mais qui figure parmi les meilleures pratiques recommandées par les associations de propriétaires.

Ce qu'il est interdit de demander à un candidat locataire

La Charte des droits et libertés de la personne du Québec limite ce qu'un propriétaire peut demander, même dans le cadre d'une enquête de pré-location.

Les motifs de discrimination protégés par la Charte québécoise

Un propriétaire ne peut pas refuser de louer — ni fonder sa décision — sur des motifs comme la grossesse, l'état civil, l'orientation sexuelle, le handicap, l'origine ethnique ou la situation familiale (par exemple, le nombre d'enfants). Un candidat qui croit avoir été victime de discrimination sur l'un de ces motifs peut porter plainte à la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPDJ).

Exemples de questions à proscrire

Demander le nom et les coordonnées des parents d'un candidat majeur, poser des questions sur une grossesse en cours, ou exiger des informations sur la composition familiale au-delà de ce qui est nécessaire pour déterminer l'occupation prévue du logement sont des pratiques qui ont déjà fait l'objet de décisions défavorables aux propriétaires devant les organismes compétents.

Vos obligations en matière de protection des renseignements personnels

Au-delà de la discrimination, la collecte de renseignements personnels est elle-même encadrée par une loi distincte.

La Loi 25 et le principe de collecte minimale

La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé — renforcée par la Loi 25 — impose qu'un propriétaire ne recueille que les renseignements réellement nécessaires à l'évaluation d'une demande de location, et qu'il obtienne le consentement du candidat pour chaque élément recueilli.

Le rôle de la Commission d'accès à l'information (CAI)

Contrairement à la CDPDJ, qui traite les plaintes de discrimination, la Commission d'accès à l'information (CAI) traite spécifiquement les plaintes liées à la collecte de renseignements personnels excessifs ou non pertinents — par exemple, un formulaire de demande de location qui exigerait un numéro de permis de conduire ou des informations familiales sans lien avec l'évaluation du dossier.

Plusieurs propriétaires préfèrent déléguer cette étape à une entreprise spécialisée afin d'assurer la conformité du processus et réduire leur exposition aux risques juridiques. Découvrez combien coûte une gestion immobilière au Québec ainsi que les frais de gestion d'un appartement locatif.

Foire aux questions

Un propriétaire peut-il refuser un candidat qui refuse de donner son NAS ?

Non. Le NAS n'étant pas nécessaire pour réaliser une enquête de crédit, son refus ne constitue pas un motif valable de refus de location.

Peut-on vérifier le dossier criminel d'un candidat locataire ?

Le plumitif criminel est un document public, et certains propriétaires en tiennent compte dans leur décision. Cette pratique reste toutefois délicate sur le plan légal si elle n'est pas directement liée à un enjeu de sécurité pertinent pour le logement, et devrait être encadrée avec prudence.

Que faire si je n'ai pas le temps de réaliser toutes ces vérifications moi-même ?

Une enquête de pré-location complète et conforme à la loi demande du temps et une bonne connaissance des limites légales à respecter. C'est précisément ce que couvre notre service de gestion locative, qui inclut la vérification de crédit, des antécédents et des références pour chaque candidat locataire.

Combien coûte une enquête de pré-location au Québec ?

Le coût varie généralement entre 30 $ et 100 $ selon les vérifications effectuées, notamment l'enquête de crédit, la consultation du dossier au TAL et la validation des références. (Fourchette à valider auprès d'un fournisseur réel avant publication.)

Peut-on louer un logement sans faire d'enquête de crédit ?

Oui. Aucune loi n'oblige un propriétaire à effectuer une enquête de crédit. Toutefois, cette vérification demeure l'un des meilleurs outils pour évaluer la capacité financière d'un candidat.

Combien de temps prend une enquête de pré-location ?

Une enquête complète prend généralement entre quelques heures et quelques jours selon la rapidité des références et des vérifications externes.

Service d'enquête de pré-location au Québec

Marcel Pinard Gestion Immobilière accompagne les propriétaires dans la sélection et la vérification des candidats locataires partout au Québec, notamment dans les secteurs suivants :

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